部分開發商蓄意隱瞞

 

    這么多小區存在物業公司或者開發商侵權行為，具體癥結出在哪里？“由于信息嚴重不對稱和部分開發商及物業公司的蓄意隱瞞，很多業主難以明確自己所擁有的特別是對公共區域所擁有的權益，而常常導致這部分權益被侵占。這也是導致業主與開發商經常發生糾紛的重要原因之一。”**物業管理研究專家、中國人民大學制度分析與公共政策中心項目研究員舒可心這樣表示。

 

    具體這些侵權行為主要體現在什么地方？舒可心表示，無償利用業主共用財產，進行有償經營的方式是：利用電梯間、公共走廊、物業外墻、樓頂等作為廣告展位出租；利用小區公共場地、小區內道路兩側作為停車泊位，收取停車費；利用大量物業地下室，對外出租，獲取租金；利用地下車庫，重復二次收取管理費用等。    

 

    業權分配核心要做到“三清”

 

    導致這么多問題的核心是什么呢？就是社區業權分配問題。業權分配的核心是什么？華遠集團早在兩年前就提出了業權分配，并成為這一制度的**實驗者，華遠集團負責人說，業權分配實際上就是解決“三清”，算清楚、說清楚、分清楚。

 

    所謂算清楚，就是對業主按平方米持有的物業在整個小區中所占的比例要算清楚，占1%的比例有1%的投票權，占10%的比例有10%的投票權。說清楚，就是在賣房子之前把所有該分配的東西“告訴”購買者。比如地下車庫，如果成本已經在房價中攤銷了，就要“告訴”業主由于成本已攤銷，車庫歸業主，開發商一個不占；而比如有的會所成本沒有攤到房價里，也要跟業主說清楚，“權利是開發商的，那么收益也是開發商的”。而分清楚，即根據業主所持有物業在整個物業中的比例，在合同中將權利、物業、產權、行使產權權益、收入進行分配，包括土地、圍墻、道路等各個方面。

 

    該負責人說，業權分配清楚以后，業主跟物業公司就不再是對立的關系，物業公司只是替業主打理物業，替業主賺錢，并以此收取一定的管理費用。從某種程度上說，業主和物業公司的利益就捆綁在了一起。同時業主與物業公司也不會存在產權的糾紛，而是物業管理本身的服務和管理質量的問題。

 

    需靠立法強制保證

 

    對于業主來說，不能眼睜睜看著自己的合法利益被別人輕松占據，寄希望于物業公司或者開發商的良心發現肯定是不現實的。中國消費者協會消費指導部主任王前虎表示，目前開發商講誠信和講良心的比較少，因此完全通過開發商自我意識的發現來進行物業項目“業權”收益的分配是不可能的。

 

    中國消費者協會指導部主任也表示，在現實中，很少有開發商愿意放棄目前這些比如停車場等區域的收益部分，因此公共區域權益分配引發的維權也是目前居住小區發生糾紛沖突*為集中的地方。通過“業權”的方式將業主的權益分配給業主的話，對于開發商而言就減少了其收入，因此僅僅是通過開發商的自我約束顯然不可能將這種方式推廣下去，因此必須要依靠政府有關部門的支持和推廣，通過有關部門參與的方式，以行政的手段進行推廣。

 

    舒可心表示，現在法律已經可以解決業權問題，關鍵還是在于業主。業主委員會*好能通過律師等專業人士，對社區物業業權分配作詳細調查。因為，物業管理條例當中就已經明確，公共部分收益歸業主所有。