【南京日報報道】?。▽嵙暽⌒躁亍∮浾摺⊥踅　⑵G青） 新聞提示：本報近日關于小區物管矛盾頻發的連續報道，引起讀者廣泛關注。眾市民昨來電認為，物管矛盾頻發，關鍵在收費，難點也在收費。無論是“康怡花園門前垃圾成堆”，還是“尚書公寓電梯停運”，無出其外。昨天，記者再度出擊，就相關問題采訪了物管專業人士。

 

  業主與物管的矛盾“剪不斷理還亂”。為找尋“收費難”破解之法，記者昨天專程走訪了東南大學物業管理研究所所長黃安永教授。

 

“收費難”四大成因

 

黃教授說，物業管理是個新興行業，在我市起步較晚。行政型、福利型的房屋管理模式，在許多業主心中“根深蒂固”，一時適應不了由物業公司提供的有償服務。“花*少的錢，享受*好的服務”，是業主的心愿。而物業管理公司盈利，才是構成服務關系的基礎條件。不同的出發點，構成了二者“天敵”般的矛盾。歸結起來主要有如下4點：

 

 

首先，開發商前期開發不足，造成很多遺留問題，使得“老子”的賬，“兒子”來還。比如衛生間漏水、墻體裂縫等。其次，物業公司自身的服務質量和服務意識有問題。由于物業公司發展較快、門檻較低，招募的部分人員素質不太高。第三，部分業主公德意識不高，擠占公共面積、破壞公共綠地和小區衛生。目前，越來越多的業主開始維權，這是社會進步的表現，但不可否認的是，有些業主實在有“過度維權”之嫌，甚至造成了很多小區物業公司不敢進駐。第四，物業管理法制化至今不健全。目前實施的“物業條例”尚難稱得上是一部健全的法規，難以適應物管行業快速發展的需要。隨著我國憲法中私有財產得到承認和保護，《住宅法》、《物管法》等與物業管理相關的法律也應早日出臺，從而為物業管理糾紛提供更為可行的法律依據。

 

“收費難”如何破解

 

黃安永教授認為，解決物管收費難可從以下三方面入手。

 

 

**、解決物業管理費負擔過重的問題，物業管理費應與市民的收入水平相適應。外地有一家物管公司做出了“零物業管理費”的承諾，這個承諾不是說物業管理不需要費用，而是用物業配套設施出租的收入補貼物業管理的日常費用，這種做法值得本地借鑒。

 

 

第二、增加物業管理收費的透明度，成立一個權威的仲裁機構。目前，大部分物業問題都反映到消費者協會或投訴部門，但這些組織并不具備判斷和鑒定的權威性，而若通過法律訴訟的方式，以現在3到6個月的訴訟受理過程，大部分人都無法耗得起這么長時間。為此，黃教授建議，成立一個權威的仲裁機構，“快刀斬亂麻”解決物管糾紛。

 

 

其實，很多物業糾紛的緣由并不復雜，有些甚至是因雙方的猜忌和不信任而產生的，只要物管和業主能夠坐下來，開誠布公地進行溝通和交流，就可以圓滿解決，而這一點卻往往被許多業主和物管忽視。

 

 

黃教授提醒購房者，**的物業管理既可以滿足優質的生活環境，也可以使房屋保值、增值，延長它的經濟壽命。而要真正做到杜絕物管糾紛，*好的辦法就是，在買房前就要關注它的物業管理狀況，比如將來的物管公司有無資質、今后會提供哪些服務以及收費標準等。同時還要和開發商簽訂有關物業管理的約定，把上述物業管理問題都落實在協議中，這樣才能真正保護自己的利益。

 

收費率91％是這樣“煉”成的

 

 

2001年初，金基物業入駐金基公寓和金基唐城。運作4年來，金基公寓的物管費收費率為91％，金基唐城的收費率更是高達98％，遠遠高出南京市的平均水平。這其中的秘密是什么呢？

 

金基物業公司經理、經濟師方昌錫說，秘密談不上，有的只是兩條經驗：舍得投入和用心服務。據金基物業公司辦公室主任張津介紹，金基公寓是房改房，本來不實行物業管理，有人在樓下種菜，有人在家里養雞，根本沒有人愿意交物管費。為徹底改變小區環境，公司出錢將小區空地改成花園，把樓房外立面進行重新粉刷，并在漆黑的樓道里安上了延時燈，小區面貌煥然一新。環境美了，小偷少了，居民逐漸嘗到物業管理的甜頭，第二年收費率就一下子提高到70％，今年更是達到91％，在老小區里十分罕見。

 

金基唐城是商品房項目，業主購房時已經預交了半年的物管費。入駐半年后如何讓他們繼續“掏腰包”？張津說：“我們服務好了，業主自然會交錢，提高服務品質是我們**的選擇。”為此，他們在今年10月份，以2500元／月的租金在萬科租下了一套住房，安排物業公司的中層和一線骨干輪流居住，親身體驗**的物管服務，并運用到自己的工作中去。張津認為，物管也需要投資，把有限的資本投入到為業主服務中去，回報是必然的，也是長期的。